В 2023 г. в России побиты ипотечные рекорды - было выдано более 2 млн ипотек

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2023 г. на рынке ипотечного кредитования России. За счет высокой активности в сегменте новостроек по итогам года был побит рекорд по числу и объему выданных ипотек.

Дальнейшая статистика – расчеты Циан на основе последних данных ЦБ РФ, опубликованных 30.01.2024.

• В 2023 г. количество и объем выданных ипотечных кредитов побили рекорды за счет высокой активности на рынке новостроек.

В 2023 г. в России было выдано более 2 млн ипотек - это рекордный годовой показатель. Никогда еще число ипотечных кредитов не превышало 2 млн единиц за год. Относительно 2022 г. рост в 1,5 раза, относительно 2021 г., когда был отмечен предыдущий рекорд (1,9 млн кредитов), рост на 7%. Объем выдачи по итогам года составил 7,8 трлн рублей - это сразу на 36% больше предыдущего рекордного показателя.

Количество и объем выданных ипотечных жилищных кредитов в РФ

Источник: расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ

Относительно 2022 г. рост числа выданных кредитов зафиксирован как для первичного, так и для вторичного рынка - на 67% и 47% соответственно. Тогда спрос на рынке недвижимости был ограничен внешними потрясениями (а весной еще и заградительно высокими ставками по ипотеке на вторичном рынке).

В сравнении с 2021 г. рост фиксируется только на первичном рынке (на 44%) - за счет активных августа-октября 2023 г. На вторичном рынке, наоборот, было выдано на 6% меньше кредитов, чем в 2021 г. Т.е. годовой рекорд по числу выданных ипотек обеспечен за счет рынка новостроек.

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов в 2021, 2022 и 2023 гг.

Источник: Циан.Аналитика по данным ЦБ

На вторичный рынок пришлось 66% всех выданных кредитов в 2023 г. Показатель ниже, чем в предыдущие годы - в 2021 г. доля составила 75%, в 2022 г. - 69%. В последние месяцы прошедшего года вклад вторичного рынка в общее число выданных ипотек снижался быстрыми темпами на фоне роста рыночных ставок до заградительно высоких уровней. К декабрю значение снизилось до 56% - это даже ниже, чем весной 2022 г. (тогда 58%).

• В 10 регионах-лидерах было выдано 40% всех ипотечных кредитов в стране. 

Больше всего ипотечных жилищных кредитов в 2023 г. ожидаемо было выдано в Москве (128 тыс.) и Московской области (107 тыс.). В лидерах также Башкортостан, Краснодарский край, Свердловская область, Санкт-Петербург, Татарстан, Челябинская область, Ростовская область и Новосибирская область - во всех этих регионах количество выданных кредитов составило более 50 тыс. Всего на топ-10 лидеров пришлось около 40% всех выданных кредитов в стране.

Список лидеров по числу выдач близок к топу регионов по численности населения. Помимо позиций внутри рейтинга есть лишь одно отличие - вместо Дагестана, занимающего по численности населения 10 место, в лидерах по числу выданных ипотек оказалась Новосибирская область (в республиках Северного Кавказа оформление ипотечных кредитов не так популярно, как в других регионах страны).

Регионы-лидеры по количеству выданных ипотечных жилищных кредитов в 2023 г.

Источник: Циан.Аналитика по данным ЦБ

• В большинстве регионов 2023 г. по выдачам кредитов стал успешнее, чем 2021 г. Максимальный рост спроса на ипотеку - в республиках Северного Кавказа и юга Сибири, где традиционно этот способ покупки недвижимости был не очень популярен.

Относительно 2022 г. рост выдач ипотечных кредитов наблюдается во всех субъектах РФ (по которым есть данные - 85 шт.), относительно 2021 г. в 31 регионе количество выданных ипотечных кредитов в 2023 г. снизилось, в 8 осталось практически на том же уровне (+-1%) и еще в 46 увеличилось. Т.е. более чем в половине регионов 2023 г. по выдачам кредитов успешнее, чем 2021 г.

Наибольший рост спроса на ипотеку зафиксирован в Тыве - в 4 раза относительно 2021 г. Связано это с эффектом низкой базы - в 2021 г. в республике было выдано лишь около 3 тыс. кредитов (в среднем по регионам - около 22 тыс.). Существенно увеличился спрос на ипотеку также в республиках Дагестан (+81% относительно 2021 г.), Алтай (+69%), Чечня (+50%), Адыгея (+48%), Северная Осетия - Алания (+46%). Всё это локации, расположенные во второй половине (и ближе к концу) списка регионов по числу выданных ипотечных кредитов.

Республики Северного Кавказа лидируют не только по росту спроса на ипотеку, но и по снижению. Так, в Ингушетии, напротив, число выданных кредитов в 2023 г. сразу в на 40% меньше, чем в 2021 г., правда и здесь сыграл роль эффект низкой базы - в 2023 г. там было выдано всего около 1000 ипотек. В других регионах снижение не такое резкое, только в 5 субъектах (помимо Ингушетии) число выдач сократилось более, чем на 10% - это Магаданская область (-21%), Ненецкий АО (-13%), Кировская область, Санкт-Петербург (по -12%) и Архангельская область (-11%).

• Средний срок, на который берут кредит в РФ, превысил 300 месяцев (или 25 лет).

Средний срок ипотечного кредитования увеличивается вместе с ростом цен на жилье. Низкие ставки во второй половине 2022 г. стали дополнительным драйвером увеличения сроков: погашать кредит досрочно при “нулевых” ставках фактически нет смысла.

К концу 2023 г. средний срок, на который берут ипотеку в РФ превысил 300 месяцев или 25 лет. Учитывая, что средняя продолжительность жизни в РФ составляет около 73 лет, на погашение ипотеки уйдет треть жизни. В реальности большинство покупателей выплачивают кредит значительно быстрее.

При текущих высоких ставках на вторичном рынке и большом первоначальном взносе по льготной ипотеке в сегменте новостроек кредиты на длительный срок уже не так привлекательны, поэтому в ближайшие месяцы возможно снижение средних сроков кредитования.

Средний срок, на который берут ипотечных кредит в РФ (и на первичном, и на вторичном рынках)

Источник: расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ

• Объем задолженности по ипотеке достиг 18 трлн рублей. Объем просроченной задолженности увеличился не так сильно, как общий объем, доля ее не растет.

Суммарный объем задолженности по ипотеке (на первичном и вторичном рынках) на конец 2023 г. достиг 18 трлн рублей, из них 4,9 трлн рублей на первичном рынке и 13,1 трлн рублей - на вторичном. За год значения увеличились на 30%, 45% и 25% соответственно.

Объем просроченной задолженности также увеличился, однако темпы роста не такие значительные - +18% на рынке новостроек и +3% на вторичном рынке. Несмотря на прирост “плохих” долгов, “просрочка” по кредитам на новостройки на конец года составляет всего 0,13% от общего объема задолженности, и это значение не увеличивается. На вторичном рынке доля просроченной задолженности традиционно выше, но и здесь показатель составил всего 0,42%.

Задолженность по ипотеке на первичном и вторичном рынке РФ

Источник: расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ